Министерство архитектуры и строительства утвердило Изменение №4 в строительные нормы СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населённых пунктов». С 1 декабря вступают в силу новые правила, которые отменяют возможность строить ближе нормативных расстояний даже при наличии нотариально заверенного согласия соседа. Разбираем, что именно меняется, как правильно считать расстояния и какие риски возникают при вводе объекта в эксплуатацию.
Что конкретно меняется для застройщиков
Согласно постановлению Министерства архитектуры и строительства от 25.08.2026 №70, соблюдение нормативных расстояний при застройке смежных земельных участков становится обязательным требованием. Теперь договорённости между соседями не могут служить основанием для отступления от норм.
Обновлённые строительные нормы устанавливают чёткие минимальные расстояния от возводимых объектов до границы соседнего участка:
- жилой дом — не ближе 3 метров;
- хозяйственная постройка — не ближе 2 метров.
Раньше при наличии нотариально заверенного согласия смежного землепользователя можно было строить ближе этих расстояний. С 1 декабря такая возможность полностью исключается.
«С 1 декабря нотариально заверенное согласие соседа больше не будет являться основанием для отступления от нормативных расстояний», — отмечают в управлении архитектуры и строительства Минского райисполкома.
Почему «от забора» больше не работает: как правильно считать расстояние
Один из самых важных нюансов, который часто упускают застройщики, — точка отсчёта расстояния. Дистанция до границы соседнего участка считается не от забора, а от стен или фундамента (цоколя) строения до юридической границы земельного участка.
Это принципиально меняет привычную практику: если раньше многие ориентировались на расстояние «от своего забора», теперь такой подход может привести к нарушению норм. Причина проста: забор может стоять со смещением и не совпадать с фактической границей участка. В результате даже если визуально до соседского ограждения остаётся 3 метра, до реальной границы может оказаться меньше.
Что делать застройщику:
- Вызвать службы для уточнения границ перед началом проектирования и строительства.
- Заказать геодезические и кадастровые работы, чтобы:
- установить фактические координаты границ вашего участка;
- определить, где именно проходит юридическая граница с соседним участком;
- правильно рассчитать нормативное расстояние от стены или цоколя вашего строения до этой границы.
Такой подход поможет избежать ошибок ещё на этапе проектирования и гарантированно соблюсти требования новых норм.
Если стройка уже идёт: как не получить статус самовольного строительства
Для тех, кто уже получил согласие соседей на отклонение от норм (например, на расстояние 1,20 метра) и оформил проектную документацию, есть важное ограничение по срокам. До 1 декабря необходимо внести изменения в проектную документацию с учётом новых требований. После вступления правил в силу сделать это будет невозможно.
Если в ходе строительства произошли изменения, их нужно официально зафиксировать путём внесения корректировок в проект. В противном случае при оформлении ведомости технических характеристик в БРТИ будет засвидетельствован факт самовольного строительства — а это станет препятствием для ввода объекта в эксплуатацию.
Специалисты управления архитектуры и строительства подчёркивают: если вы строите с отклонениями от проекта, это автоматически создаёт риски при приёмке объекта.
Важные исключения и действующие правила
Стоит учитывать, что некоторые нормы остаются без изменений. В частности, продолжает действовать Указ №253 от 25 июля 2022 года «Об упрощённом порядке приёмки в эксплуатацию объектов строительства».
Кроме того, есть отдельный нюанс для построек, расположенных на расстоянии менее метра от границы: такие объекты могут быть введены в эксплуатацию, но нотариальное согласие при этом получать не требуется.
Практические рекомендации для застройщиков
Чтобы избежать проблем с вводом объекта в эксплуатацию и не столкнуться с претензиями со стороны контролирующих органов, рекомендуем:
- Проверить проектную документацию на соответствие новым нормам и при необходимости внести корректировки до 1 декабря.
- Уточнить границы участка с помощью кадастровых и геодезических работ — это поможет правильно рассчитать расстояния до юридической границы.
- Не ориентироваться на расположение забора при планировании застройки: он не всегда совпадает с фактической границей.
- Учесть требования по минимальным расстояниям для жилых и хозяйственных построек, чтобы избежать нарушений ещё на этапе строительства.
Новые нормы делают правила застройки более строгими и однозначными. Главное — заранее подготовиться к изменениям, проверить документы и правильно рассчитать расстояния. Это позволит избежать лишних расходов, задержек и проблем при приёмке объекта в эксплуатацию.
